Laut Statistischem Bundesamt lagen die Immobilienpreise hierzulande 2023 in jedem Quartal
um ein Zehntel unter dem Vorjahresniveau. Einen solchen Preisverfall hat Deutschland seit über
60 Jahren nicht mehr erlebt. Nicht in allen Städten gab es indes einen Rückgang – das
Hamburger Preisniveau beispielsweise blieb stabil.
(Neu-)Mieter müssen derweil immer tiefer in die Tasche greifen: Im letzten Quartal 2023 wurde
vom Institut der deutschen Wirtschaft ein Mietpreisplus von 5,3 Prozent gegenüber dem
Vorjahresquartal registriert. Nach wie vor sind Großstädter besonders betroffen; in Berlin stiegen
die Mieten 2023 auf Jahressicht um fast 13 Prozent, im direkten Umland teils noch stärker. „Die
Mieten sind weder gesunken, noch sind sie weniger stark angestiegen“, sagte der Präsident des
Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten gegenüber dem SWR. Der Grund liege vor allem im
nach wie vor eklatanten Missverhältnis zwischen Wohnraumangebot und -nachfrage, an dem
sich auch so bald nichts ändern werde: „In den nächsten zwei Jahren wird sich auf der
Mieterseite für uns leider nichts Positives tun.“
Angesichts der zunehmenden Wetterextreme mit steigender Überschwemmungsgefahr ist es ratsam, Gebäude auch gegen Elementargefahren wie Hochwasser abzusichern – selbst fernab von Gewässern. Denn auch Starkregenereignisse können solche Wassermassen hervorbringen, dass es zu gravierenden Schäden an Immobilien kommen kann.
Zu beachten ist dabei jedoch: Schäden durch aufsteigendes Grundwasser sind auch dann nicht vom Versicherungsschutz gedeckt, wenn der Zusatzbaustein Naturgefahrenversicherung abgeschlossen wurde. Lediglich wenn das Grundwasser außerhalb des Gebäudes zu Hochwasser beigetragen hat, das dann zu Schäden führt, greift der Schutz.
Immobilienbesitzer sind deshalb angehalten, die Dichtigkeit ihres Kellers regelmäßig zu überprüfen. Auch eine sogenannte Weiße Wanne garantiert nicht für alle Zeiten, dass das Mauerwerk undurchlässig bleibt. Eine Abdichtung aus Bitumen bietet nur für ein gutes Jahrzehnt zuverlässigen Schutz. Noch wichtiger wird die regelmäßige Prüfung, wenn das Gebäude auf beweglichem Grund steht, der die Bildung von Rissen begünstigt.
Die Finanzierung von Immobilien hat sich enorm verteuert, seit die Europäische Zentralbank im Kampf gegen die Inflation eine Zinserhöhungsrallye eingelegt hat. Reihenweise schlitterten Projektentwicklungsgesellschaften in die Insolvenz. Nun müssen auch die offenen Immobilienfonds (OIF) vermehrt Federn lassen: Einer Auswertung von Daten der Deutschen Bundesbank zufolge flossen im November 2023 erstmals seit 2017 in einem Monat mehr als eine halbe Milliarde Euro aus OIF ab. Schon in den drei Monaten zuvor zogen die Anleger unterm Strich mehr ab, als sie einzahlten. Hauptgrund dürfte die auf 0,6 Prozent abgeschmolzene Jahresrendite für 2023 sein.
Ob OIF nach zukünftigen Leitzinssenkungen wieder zu alter Beliebtheit zurückfinden werden, kann als ungewiss gelten: Seit diesem Jahr gibt es mit dem ELTIF 2.0 eine auch für Privatanleger attraktive Alternative, die ebenfalls Beteiligungen an Sachwerten wie Infrastruktur und Immobilien ermöglicht und nach Meinung von Marktbeobachtern den OIF viel Wasser abgraben könnte.
Der Versicherer-Gesamtverband GDV hat die durch Sturm, Hagel und Überschwemmungen in den Jahren 2002 bis 2021 angerichteten Schäden an Gebäuden ausgewertet. Deutliche Schlagseite erhält die Langzeitbilanz durch die Sturzflut „Bernd“ vom Juli 2021, die insbesondere im rheinland-pfälzischen Kreis Ahrweiler zu schweren Verheerungen führte. Mit einer durchschnittlichen Schadenssumme von 109.000 Euro im Betrachtungszeitraum führt dieser denn auch die Rangliste der am stärksten betroffenen Landkreise in Deutschland an. Mit großem Abstand folgen Euskirchen (41.100 Euro) in Nordrhein-Westfalen und Bitburg-Prüm (17.500), ebenfalls in Rheinland-Pfalz.
Am anderen Ende der Skala rangiert Heidelberg mit einem Schadendurchschnitt von 752 Euro. Für ganz Deutschland beläuft sich der Durchschnittswert auf 2.900 Euro. Die Versicherer raten dringend zu mehr Prävention, da für die Zukunft mit mehr Extremwetterereignissen gerechnet wird. Zudem klafft im Versicherungsschutz der Gebäude hierzulande eine riesige Lücke: Nur gut jedes zweite ist mit einer Elementarschadenversicherung gegen die finanziellen Folgen etwa von starkregenbedingten Überschwemmungen geschützt.
Explodierende Kosten, verteuerte Finanzierungen: Bei vielen Bauprojektentwicklern wird die Liquidität knapp. Immer mehr von ihnen ziehen daher die Reißleine und melden Insolvenz an. Für Aufsehen sorgte kürzlich insbesondere die Pleite der Nürnberger Project-Immobiliengruppe, in deren 118 Projektgesellschaften rund 30.000 Anleger Geld gesteckt haben. Wie viel sie davon wiedersehen werden, ist derzeit ungewiss. In einer ersten Bestandsaufnahme erklärte der Insolvenzverwalter, die zahlungsunfähigen Bauprojekte seien „grundsätzlich fortführungsfähig“. Derzeit werde mit General- und Nachunternehmern verhandelt, die Interesse an einer Fertigstellung der Immobilien haben.
Weitere prominente Opfer der aktuellen Krise im Bauwesen sind Gerchgroup und Development Partner AG (beide Düsseldorf) sowie Euroboden (München). Die Gerchgroup verwaltete zuletzt Projektentwicklungen mit einem Volumen von etwa vier Milliarden Euro. Sie führt nun ein gerichtliches Sanierungsverfahren in Eigenverwaltung durch, das Management bleibt also mit an Bord.
Um 31 Prozent sank die Zahl der emittierten Publikums-AIFs im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Wie die Berliner Ratingagentur Scope mitteilte, kamen lediglich neun neue Fonds auf den Markt. Sechs davon setzen auf Immobilien, jeweils einer auf Infrastruktur, Private Equity und erneuerbare Energien. Das gesamte Eigenkapitalvolumen blieb mit 276 Millionen Euro sogar um 56 Prozent hinter dem Vorjahreswert von 626 Millionen zurück.
Mit dieser Entwicklung finden die Scope-Analysten ihre Prognosen bestätigt, die einen Rückgang vorausgesagt hatten. Ausschlaggebend sei zum einen die Zinswende, die Alternativen zum geschlossenen Fonds wieder attraktiver gemacht habe. Zum anderen schlage die Schwäche der seit eh und je marktdominierenden Assetklasse Immobilien zu Buche. Diese leide unter den deutlich ungünstigeren Finanzierungskonditionen und ringe mit dem Risiko von Mieterinsolvenzen. Für das Gesamtjahr erwartet Scope daher nur ein Emissionsvolumen von weit weniger als einer Milliarde Euro.
Die absehbare Pflicht zur Energieeinsparung bei Häusern schlägt mit voller Wucht auf den Markt durch: Laut einer ImmoScout24-Auswertung fielen die Kaufpreise für Objekte der Energieeffizienzklassen C und D binnen Jahresfrist um 8 Prozent (Stand: Mai). Auch für die Klassen A und B ist der Höhenflug zwar vorbei, doch mit einem Minus von 0,7 Prozent blieben sie weitgehend auf ihrem hohen Niveau preisstabil. Makler berichten, der Immobilienmarkt habe sich „komplett gedreht“.
Der alte Dreiklang der Branche – „Lage, Lage, Lage!“ – wandelt sich zunehmend zu „Klima, Klima, Klima!“. Auch wenn das Bundesverfassungsgericht das überstürzte Reformvorhaben der Ampelkoalition kürzlich abgebremst hat, wird ein Gebäudeheizungsgesetz in der einen oder anderen Form kommen. Zudem wird der steigende CO2-Preis unsanierte Gebäude unattraktiver machen. „Wir rechnen damit, dass es Immobilien mit Energieklassen schlechter als D noch stärker treffen wird“, warnt ImmoScout24-Chefanalyst Kristian Kehlert. Der Preisunterschied zwischen den Klassen A und G/H hat sich in Metropolen auf 35 Prozent und auf dem Land sogar auf 50 Prozent vergrößert.
„Gewaltige“ Preis- und Leistungsunterschiede in der Wohngebäudeversicherung
Enrico Rohr | Keine Kommentare15.08.2023
Eine Wohngebäudeversicherung schützt Immobilienbesitzer vor finanziellen Verlusten infolge von Schäden durch Feuer, Blitze, Leitungswasser, Sturm oder Hagel (nicht jedoch Starkregen/Überschwemmung, Erdbeben und Schneedruck, dafür muss ein Elementarschutz abgeschlossen werden). Das auf Versicherungen spezialisierte Analysehaus softfair hat kürzlich in einem aktuellen Leistungsrating 126 Wohngebäudetarife mit mehr als 260 Varianten unter die Lupe genommen.
Im Ergebnis können die meisten Tarife überzeugen: 35 erhalten die Höchstbewertung von fünf Eulenaugen („hervorragend“), 43 werden mit vier Eulenaugen als „sehr gut“ eingestuft. Lediglich sechs Tarife erhalten nur ein Eulenauge („ausreichend“). Melanie Freund-Reupert, die bei softfair den Sachversicherungsbereich leitet, warnt jedoch: „Sowohl die Preis- als auch die Leistungsunterschiede in der Wohngebäudeversicherung sind gewaltig. Die Tarife differenzieren sich hierbei immer mehr über Tarifbausteine, und damit wird die Beratung immer komplexer.“
Die Ratingagentur Scope hat Anleger offener Immobilienfonds vor hohen Erwartungen an die diesjährige Rendite gewarnt. Nach 2,6 Prozent im Vorjahr seien für 2023 lediglich 2,0 bis 2,5 Prozent realistisch. Die Einschätzung basiert auf der Analyse von 27 Fonds.
Ausschlaggebend ist vor allem ein Rückgang der Wertänderungsrendite, die in den vergangenen Jahren von den immensen Kaufpreissteigerungen profitiert hat. Hier scheint das Ende der Fahnenstange langsam erreicht zu sein. „Die Wertveränderungsrenditen werden sich abschwächen und die Renditen der Fonds nicht wie in den vergangenen Jahren treiben“, prognostiziert Scope.
Zudem schlagen die kräftig angehobenen Zinsen und die sich wandelnden Nutzeranforderungen – vor allem in Hinsicht auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit – auf die Transaktionsmärkte durch, die laut Scope weitgehend zum Erliegen gekommen sind. Diese Effekte können auch von einer positiven Liquiditätsrendite und einer sich günstig entwickelnden Mietrendite nicht kompensiert werden.
Immobilienfonds dürfen zukünftig Sonnenstrom erzeugen und verkaufen
Enrico Rohr | Keine Kommentare18.05.2023
Sie besitzen die nötigen Flächen und den Willen, doch noch sind ihnen weitgehend die Hände gebunden: Offene Immobilienfonds dürfen gemäß Kapitalanlagegesetzbuch praktisch nicht in die Gewinnung und den Verkauf erneuerbarer Energien einsteigen. Das passt angesichts der Dringlichkeit der Energiewende nicht mehr in die Zeit und soll sich nun mit dem Zukunftsfinanzierungsgesetz, dessen Referentenentwurf kürzlich vorgestellt wurde, ändern. Nach den bisher bekannten Plänen dürfen die Fonds zukünftig selbst Photovoltaikanlagen aufstellen, betreiben und den Sonnenstrom ins öffentliche Netz einspeisen. So soll mehr privates Investorengeld für die Erneuerbaren mobilisiert werden.
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßt die Reform. Diese verspreche, wie die stellvertretende Hauptgeschäftsführerin Aygül Öskan im Fachmagazin procontra hervorhob, „aus Sicht der Immobilienwirtschaft einen echten Push für den Betrieb von Photovoltaikanlagen“. Nun müsse noch die 10-Prozent-Obergrenze im Investmentsteuerrecht angegangen werden, die für Stromeinnahmen von Spezial-Investmentfonds gilt.