Seit August 2023 ziehen die Anleger unterm Strich mehr Geld aus offenen Immobilienfonds ab, als sie einzahlen. Auch für den April 2025 weist die Branche ein Minus von 870 Millionen Euro aus. Für das Liquiditätsmanagement der Fonds bedeutet das große Herausforderungen, zumal Bestandsobjektverkäufe in der aktuellen Marktlage häufig nur mit Abschlägen möglich sind.
Dennoch ist die Liquiditätsquote laut der Ratingagentur Scope im Durchschnitt gegenüber dem Vorjahr kaum gesunken: von 15,1 auf derzeit 14,6 Prozent. Angesichts der permanenten Nettoabflüsse keine geringe Leistung. Hinter dem marktweiten Wert verbergen sich allerdings große Unterschiede – bei vier Fonds bewegt sich die Quote im einstelligen Bereich und damit nur knapp über der vorgeschriebenen Mindestmarke von fünf Prozent. Am anderen Ende der Skala kommt der Spitzenreiter auf 24,7 Prozent.
Eine große Spreizung ist auch bei der Fremdkapitalquote zu beobachten, die im Durchschnitt von 16,4 Prozent im Vorjahr auf nun 18,1 Prozent geklettert ist. Während manche Fonds ganz ohne Fremdkapital auskommen, rangieren sieben nur knapp unterhalb der gesetzlichen Obergrenze von 30 Prozent.

Die Flaute im Immobiliengeschäft scheint – zumindest im Wohnsegment – vorerst überwunden zu sein. Das Transaktionsvolumen mit Wohnimmobilien stieg im ersten Quartal dieses Jahres um 12 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf über 70 Milliarden Euro. „Die Investitionsbereitschaft wächst – das zeigt der bundesweite Aufwärtstrend, der in allen Bundesländern mehr oder weniger stark erkennbar ist“, gibt sich Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), im Finanzmagazin procontra optimistisch.
Die größte Dynamik offenbart sich in Berlin mit einer Zunahme des gehandelten Volumens um 56 Prozent, gefolgt von Sachsen mit 44 und Hessen mit 41 Prozent. Am anderen Ende der Skala rangiert Rheinland-Pfalz, wo kaum mehr Transaktionen als im ersten Quartal 2024 verzeichnet wurden (+2,5 Prozent). Als ausschlaggebend für die Belebung erachtet der IVD das günstige Marktumfeld, vor allem im Hinblick auf die Finanzierungszinsen und die Preisentwicklung. Auch habe die Verunsicherung infolge des sogenannten Heizungsgesetzes nachgelassen, was die Kaufbereitschaft steigere.

Die Hoffnung, die Welle an Mittelabflüssen aus offenen Immobilienfonds (OIF) würde nach einem Sondereffekt abebben, scheint sich nicht zu erfüllen. Wie aus Daten der Deutschen Bundesbank hervorgeht, zogen die Anleger, nach 499 Millionen Euro im Januar, im Februar netto 730 Millionen Euro aus OIF ab. Das ist der höchste Aderlass seit 8 Jahren – und der 19. in Folge. Knapp 8 Milliarden Euro büßten die Fonds seit September 2023 unterm Strich ein.
Anteilsrückgaben stehen wegen der gesetzlichen Wartefrist häufig in Zusammenhang mit Ereignissen, die zwölf Monate zuvor den Markt bewegten. OIF-Analysten vermuten, dass die hohen aktuellen Abflüsse maßgeblich von der Pleite der Signa-Gruppe von Ex-Milliardär René Benko getriggert wurden. Für das Liquiditätsmanagement der Fonds bleiben sie eine Herausforderung – reicht das Geld in der Kasse nicht für die Auszahlung der Anleger, müssen Portfolioimmobilien unter Zeitdruck und womöglich unter Buchwert verkauft werden. Spannend wird es noch einmal im Sommer: Dann jährt sich die 17-prozentige Abwertung eines großen OIF, die für viel Aufsehen gesorgt hat.

In Immobilienkreditverträgen wird in der Regel für den Fall, dass das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt wird, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart. Sie dient der Bank als eine Art Schadensersatz für entgangene Zinsen. Damit sie auch rechtskräftig ist, müssen die vertraglichen Regelungen dazu allerdings bestimmte Bedingungen erfüllen, wie der Bundesgerichtshof kürzlich abschließend urteilte (Aktenzeichen XI ZR 75/23).
Die Richter gaben dem Kläger recht, der aufgrund unzureichender Informationen über die Entschädigungsberechnung knapp 16.000 Euro von seiner Bank zurückverlangt hatte. Kernpunkte des Urteils: Die Berechnungsmethodik für Vorfälligkeitsentschädigungen muss klar, verständlich und nachvollziehbar im Darlehensvertrag stehen; ist das nicht der Fall, hat die Entschädigung keine Rechtsgrundlage und muss dem Darlehensnehmer zurückerstattet werden. Ein Blick in den Vertrag kann sich mithin lohnen, wenn man einen Kredit vorzeitig tilgen möchte. Bei Bedarf unterstützt die Beraterin oder der Berater des Vertrauens bei der Interpretation.

Photovoltaikmodule sind mittlerweile so günstig, dass sich die Anschaffung meist schon nach weniger als zehn Jahren amortisiert hat. Der Boom hält daher weiterhin an, über 16 Gigawatt Leistung wurden 2024 in Deutschland neu installiert, davon zwei Drittel auf Hausdächern und -fassaden. Die Zahl sogenannter Balkonkraftwerke hat sich gegenüber 2023 sogar verdoppelt und beträgt nun rund 800.000.
Wie alle technischen Anlagen können auch Photovoltaikanlagen zu Schaden kommen oder Schäden verursachen. Um diese Risiken zu reduzieren, hat der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) gemeinsam mit der VDE Renewables GmbH einen Leitfaden herausgegeben, der kürzlich aktualisiert und als Entwurf online gestellt wurde (https://vds.de/konsultationsverfahren/vds-3145-entwurf). Er soll bei der Planung und Auswahl einer PV-Anlage ebenso unterstützen wie beim Aufbau und Betrieb. Dazu werden neben elektro- und sicherungstechnischen Aspekten auch solche der Brandschutzsicherheit und der Mechanik beleuchtet.

Rund 2,4 Milliarden Euro verlangen ehemalige Investoren der insolventen Signa-Gruppe von
deren Gründer René Benko zurück. Der hat nach Meinung der österreichischen Wirtschafts- und
Korruptionsstaatsanwaltschaft nicht nur ein gigantisches „Geldkarussell“ betrieben, mit dem er
umworbenen Kapitalgebern vorgaukelte, selbst mit hohen Summen in die jeweiligen
Immobilienprojekte eingestiegen zu sein – während er in Wirklichkeit nur die Gelder anderer
Investoren trickreich umleitete. Überdies soll der Kurzzeit-Tycoon illegal Vermögen für sich und
seine Familie abgezweigt haben. Die schwelgt nämlich nach wie vor offen im Luxus, während
Benko im letzten Jahr ein Monatseinkommen von 3.700 Euro zu Protokoll gegeben hat.
Nun wurde der ehemalige „Wunderwuzzi“ in seiner schlossartigen Innsbrucker Villa wegen
Verdunkelungs- und Tatbegehungsgefahr festgenommen und in Untersuchungshaft gebracht.
Verfahren gegen ihn laufen auch in Deutschland und Italien. Die Vorwürfe reichen von
betrügerischem Bankrott über Betrug bis hin zu Untreue. Hoffnung gibt es immerhin für
Hamburg, wo das abgebrochene Signa-Projekt „Elbtower“ seit gut einem Jahr als 100-MeterRohbau die HafenCity überschattet: Die Verhandlungen mit einem neuen Investor scheinen kurz
vor dem Abschluss zu stehen.

Seit Anfang Dezember gilt die neue Gefahrstoffverordnung, die den Arbeits- und
Gesundheitsschutz unter anderem bei der Sanierung älterer Gebäude nach Brand-, Wasser- oder
Schimmelschäden erhöhen soll. Im Fokus steht das krebserregende Asbest, das sich in vielen bis
1993 errichteten Häusern – die etwa drei Viertel des deutschen Wohnungsbestands ausmachen
– findet. Vor Sanierungsmaßnahmen muss nun eine Gefährdungsbeurteilung vorgenommen
werden; bestehen Zweifel, ob Asbest verbaut wurde, ist der übliche aufwendige Risikoschutz zu
betreiben.
Was bedeutet das für Hausbesitzer, Immobilienverwalter, Sachverständige, Handwerker etc.? Dies
beantwortet ein neuer Praxisleitfaden zum „Umgang mit Asbest bei der Gebäudesanierung“, der
sich noch in der Konsultationsphase befindet, jedoch schon unter
https://vds.de/konsultationsverfahren/vds-3155-entwurf abgerufen werden kann. Federführend
ist der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) über seine
Tochtergesellschaft VdS. Die Versicherer rechnen durch den fälligen Zusatzaufwand mit
Mehrkosten in der Gebäudeversicherung von über 190 Millionen Euro pro Jahr.

Die deutschen offenen Immobilienfonds (OIFs) konnten bisher offenbar keine Trendwende
einleiten. Im vergangenen Oktober verzeichneten sie erneut immense Nettomittelabflüsse, die
mit 688 Millionen Euro nur knapp unter der bisherigen Rekordmarke von 729 Millionen aus dem
Juli 2024 blieben. Damit haben die Anleger innerhalb von 14 Monaten ganze 5,5 Milliarden Euro
aus den OIFs abgezogen. Im Oktober standen Anteilrückgaben im Volumen von 858 Millionen
magere Zukäufe von 170 Millionen Euro gegenüber, die vor allem auf automatische
Wiederanlagen zurückgehen dürften.
Damit stehen die Vorzeichen für eine entscheidende Phase nicht gut: In den kommenden
Monaten erst wird sich zeigen, wie sehr die Ende 2023 aufbrandenden Negativmeldungen und
Warnhinweise die OIF-Anleger verschreckt haben. Dafür sorgt die zwölfmonatige Wartefrist bei
Rückgaben von Fondsanteilen, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden. Experten halten es
nicht für ausgeschlossen, dass es bei einzelnen Fonds 2025 zu Rücknahmeaussetzungen kommt.

In der Bundeshauptstadt haben sich die durchschnittlichen Wohnungsmieten bei
Neuvermietungen von 2014 bis 2023 mehr als verdoppelt. Während vor neun Jahren noch 8,10
Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden, waren es im vergangenen Jahr 16,35 Euro, wie die
Bundesregierung in einer Antwort auf eine Kleine Anfrage der Linken mitteilte. In die Statistik
gingen online inserierte Erst- und Wiedervermietungen ein.
Mit seiner Preiswachstumsrate von 8,1 Prozent p. a. liegt Berlin an der Spitze der 14 größten
Städte Deutschlands. Am anderen Ende rangiert Dresden mit 2,4 Prozent. Den höchsten
Quadratmeterpreis müssen Neumieter allerdings nach wie vor in München bezahlen, wo im
Schnitt über 20 Euro verlangt werden. In mittlerweile 8 Städten liegt der Durchschnittspreis bei
mehr als 10 Euro – 2014 war das nur in München, Frankfurt und Stuttgart der Fall.
Um den Mietpreisanstieg zu dämpfen, fordert Berlins Regierender Bürgermeister Kai Wegner nun
eine strengere Anwendung der sogenannten Mietpreisbremse. Ob die allerdings über 2025
hinaus noch Bestand haben wird, steht in den Sternen – die Ampel-Koalition plante zwar eine
Verlängerung, zerbrach allerdings vor einem Beschluss.

Offene Immobilienfonds (OIF) werden gemeinhin einer der beiden niedrigsten von sieben
Risikoklassen zugeordnet und kommen damit auch für sicherheitsorientierte Anleger infrage.
Diese verzichten im Gegenzug auf Rendite, wie die schwachen Performancezahlen der jüngeren
Vergangenheit zeigen. Dass das Sicherheitsversprechen indes nicht immer eingelöst wird, belegt
die kürzlich erfolgte Abwertung des OIF „UniImmo: Wohnen ZBI“ um circa 800 Millionen Euro
innerhalb eines Tages.
Anleger sollten vor einer Zeichnung mithin genau ins jeweilige Fondsportfolio schauen, rät Prof.
Dr. Steffen Sebastian von der IRE|BS International Real Estate Business School im Interview mit
dem Fachmagazin procontra. Zudem sei es nicht ratsam, sich auf die Diversifikation innerhalb
eines OIF zu verlassen. „Generell gilt auch für die Risikoklasse 1: Anleger sollten sich nicht auf
ein einzelnes Asset beschränken, sondern ihre Geldanlage diversifizieren. Entsprechend sollte
nur ein Teil des Vermögens in offene Immobilienfonds investiert werden, und dann sollte man
diesen Teil auch noch auf mehrere Fonds aufteilen“, empfiehlt Prof. Sebastian.