Gemäß der aktuellen Analyse eines großen Immobilienfinanzierungs-Unternehmens müssen
Haus- und Wohnungskäufer zunehmend höhere Kreditsummen in Anspruch nehmen. Das zeigt
sich etwa im steigenden Beleihungsauslauf. Dieser gibt den Anteil der Fremdfinanzierung am
Beleihungswert – dem Wert, den die Bank dem Objekt zuschreibt – an. Die Kennzahl kletterte im
September durchschnittlich auf 87,5 Prozent, nachdem sie ein Jahr zuvor noch 85,9 Prozent
betragen hatte.
Die durchschnittliche Kreditsumme wuchs auf rund 313.000 Euro an, 5.000 Euro mehr als im
Vormonat. Nicht nur wegen dieses Trends müssen sich die Immobilienkäufer für immer längere
Zeiträume verschulden: Die im September vereinbarten monatlichen Kreditraten fielen so
niedrig aus wie seit zwei Jahren nicht mehr, bei einer praktisch gleichbleibenden
durchschnittlichen Zinsbindung von knapp elf Jahren. Legt man beispielhaft 300.000 Euro
Kreditsumme, 2 Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und 10-jährige Zinsbindung
zugrunde, belief sich die sogenannte Standardrate auf monatlich 1.395 Euro.

Die Wohnimmobilienpreise in Deutschland scheinen einen Turnaround hingelegt zu haben: Im
zweiten Quartal stiegen sie laut Statistischem Bundesamt um 1,3 Prozent gegenüber Vorquartal,
das erste Plus seit zwei Jahren. Im Vergleich mit dem zweiten Quartal 2023 steht zwar noch ein
Minus von 2,6 Prozent zu Buche, doch es liegt deutlich unter den Werten der Vorquartale, die
zwischen –3,9 und –10,2 Prozent rangierten. Angesichts der zinspolitischen Lockerung im
Euroraum breitet sich in der Branche wieder Optimismus aus. Für 2025 rechnen
Immobilienanalysten mit einem Preisanstieg von 2,0 Prozent, wie eine Reuters-Umfrage ergab.
Die Gesamtzahlen verdecken dabei gegenläufige Entwicklungen in Deutschland. In dünn
besiedelten Regionen sanken die Preise für Wohnungen zuletzt weiterhin, während sie in den
sieben größten Metropolen im Schnitt um 1,6 Prozent zulegten. Ein- und Zweifamilienhäuser
verteuerten sich dagegen bundesweit, wenn auch mit unterschiedlicher Dynamik: In ländlichen
Regionen betrug das Plus 0,9 Prozent, in Großstädten 2,3 Prozent.

Die Wohngebäudeversicherer stehen durch die massiv gestiegenen Bau- und Sanierungskosten
bereits unter Kostendruck. Der dürfte demnächst zunehmen, sofern der Bundesrat der neuen
Gefahrstoffverordnung zustimmt. Mit dieser möchte die Bundesregierung die Gesundheitsrisiken
reduzieren, die vom vielfach verbauten, stark krebserregenden Baumaterial Asbest ausgehen.
Wer künftig an die Bausubstanz einer bis 1993 errichteten Immobilie heranwill, soll zunächst
eine Gefährdungsbeurteilung vornehmen (lassen). Das betrifft rund drei Viertel aller deutschen
Wohnungen, summa summarum rund 34 Millionen Einheiten. Und es kostet zusätzliches Geld,
wie der Hauptgeschäftsführer des Versicherer-Gesamtverbands GDV, Jörg Asmussen, betont:
„Allein durch Untersuchungen, ob Asbest im Gebäude ist, erwarten wir für die
Wohngebäudeversicherer Mehrkosten von voraussichtlich über 190 Millionen Euro im Jahr.“ Einer
der Hauptgründe dafür sei der Fachkräftemangel, der die Schadenbehebung verzögere und
damit häufig verteuere. Auch die einschlägigen Labore seien überlastet.

Als „Immo Tommy“ versorgt Tomislav Primorac eine breite Followerschaft in den sozialen Medien
mit Tipps zum Reichwerden mit Immobilieninvestments. Für Schlagzeilen hat zuletzt gesorgt,
dass von ihm bzw. seinen Handlangern an Follower vermittelte Immobiliendeals offenbar sehr
zweifelhaft waren – und vor allem ihn selbst durch happige Provisionen reich gemacht haben.
Einige der sich geprellt fühlenden Privatinvestoren hatten dem Nachrichtenmagazin „Spiegel“
und dem NDR von ihren bitteren Erfahrungen berichtet. „Immo Tommy“ hat mittlerweile in
einem Videostatement Fehler eingeräumt, vor allem aufseiten „verschiedener Firmen, mit denen
wir zusammenarbeiten“. Wenig tröstlich indes sein Hinweis: „Wo gehobelt wird, fallen Späne.“
Den meisten der über den Tisch gezogenen Investoren dürfte nicht bewusst gewesen sein, dass
„Immo Tommy“ als Influencer keinerlei Regulierung oder Aufsicht unterliegt. Im Gegensatz zu
professionellen Immobilienmaklern und -beratern müssen solche Internetstars und -sternchen
keine Qualifikation nachweisen. Der Fall wirft erneut die Frage auf, ob Finanz-Influencer
strengeren Regeln unterworfen werden sollten. Als Zuschauer und Follower sollte man
jedenfalls gesunde Vorsicht walten und sich nicht von einem charismatisch-kennerhaften
Auftritt blenden lassen.

Auf 1,72 Prozent verringerte sich der durchschnittliche anfängliche Tilgungssatz von
Baufinanzierungen im Mai 2024, der niedrigste Wert seit Juli 2011 (1,64 Prozent). Im April waren
es noch 1,87 Prozent gewesen. Diese Entwicklung läuft darauf hinaus, dass die Laufzeit der
Kredite steigt und insgesamt mehr an Zinsen gezahlt werden muss.
Gleichwohl sehen sich die Kreditnehmer offenbar immer öfter dazu gezwungen, schlechtere
Konditionen zu akzeptieren. Der Hauptgrund liegt in der vergleichsweise hohen
durchschnittlichen Standardmonatsrate, die sich beispielhaft aus einem Darlehen von 300.000
Euro bei 2 Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehnjähriger Zinsbindung
errechnet: Vor zwei Jahren betrug sie noch 1.190 Euro, derzeit liegt sie infolge des gestiegenen
Zinsniveaus bei rund 1.460 Euro. Hinzu kommt der Trend, dass Immobilienkäufer immer weniger
Eigenkapital einbringen, was zu Risikozuschlägen führt. Im Durchschnitt nehmen sie aktuell
299.000 Euro auf und binden sich gut elf Jahre an die Konditionen.

Laut einer aktuellen Marktstudie der Ratingagentur Scope sieht die Perspektive für offene
Immobilienfonds (OIF) in diesem Jahr alles andere als rosig aus. Zum einen entnehmen die
Anleger erstmals seit 17 Jahren mehr Geld aus den Fonds, als sie einzahlen – allein im ersten
Quartal betrug dieser Nettomittelabfluss 900 Millionen Euro. Auf der anderen Seite drücken
gesunkene Immobilienpreise auf die Renditen. Auf Jahressicht erwirtschafteten die 27
begutachteten OIF zuletzt zwischen –11,6 und 3,1 Prozent für ihre Anleger, was auf eine
Durchschnittsrendite von kargen 0,5 Prozent hinausläuft.
Als Konsequenz daraus und aus „gestiegenen Risikoparametern“ stufte Scope das Rating für 11
der 27 Fonds herab, während nur einer ein Upgrade erfuhr. Liquiditätsprobleme drohen gemäß
den Analysten zwar nicht, da die OIF im Schnitt 14,5 Prozent ihres Vermögens liquide halten.
Hier und da könne es jedoch zu Rücknahmeaussetzungen kommen. Kleiner Trost für Anleger und
OIF-Manager: Für 2025 erwartet Scope wieder attraktivere Renditen, die dann für höhere
Mittelzuflüsse sorgen könnten.

Nachdem die Finanzierungskonditionen sich gegenüber dem letzten Herbst merklich verbessert
haben, während die Mieten unablässig steigen, sehen verschiedene Immobilienmarktteilnehmer
wieder eine wachsende Kaufbereitschaft. Entscheidend ist für viele Investoren und Selbstnutzer
in spe dabei die Frage, ob die Kaufpreise ihre Abwärtsbewegung beendet haben.
Der Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) bejaht sie: Im letzten Quartal 2023
habe es mit einem Plus von 0,6 (Häuser) bzw. 0,8 Prozent (Eigentumswohnungen) gegenüber
dem Vorquartal eine Trendwende gegeben. „Die Immobilienpreise dürften damit ihre Talsohle
erreicht haben“, prognostizieren die IW-Ökonomen Pekka Sagner und Michael Voigtländer.
Vorsichtiger ist der Verband der Pfandbriefbanken (vdp), der im Schlussquartal 2023 noch einen
durchschnittlichen Preisrückgang von 1,6 Prozent festgestellt hat und erst in den kommenden
Monaten mit einer Stabilisierung rechnet. Das Jahr 2024 bleibe für die Immobilienbranche
„vorerst schwierig“, konstatiert vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

Laut Klimaforschern wird Deutschland in Zukunft immer häufiger von Extremwettern
heimgesucht werden. Das dadurch steigende Risiko von Sturzfluten wird nach Meinung des
Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) bisher zu wenig in der
Prämienkalkulation für die Elementarschadenversicherung berücksichtigt. Daher werden aktuell
für rund ein Drittel der Adressen in Deutschland, vornehmlich im Mittel- und Hochgebirge,
Sturzflut-Risikomodellierungen erstellt. Sie fließen voraussichtlich ab 2025 in das
Geoinformationssystem ZÜRS Geo ein, das für ca. 22 Millionen Adressen das jeweilige Risiko für
Überschwemmungen, Starkregen und Rückstau angibt und von den Versicherern standardmäßig
für ihre Prämienkalkulation zurate gezogen wird.
„Insbesondere die Juli-Flut 2021 hat gezeigt, dass die bisherigen Hochwassersimulationen
Sturzfluten nicht genau genug abbilden. In engen Gebirgstälern, in denen viel Wasser von den
Berghängen stürzt, können die Flusspegel deutlich höher anschwellen als bei der gleichen
Regenmenge im offenen Gelände“, begründet die stellvertretende GDV-Hauptgeschäftsführerin
Anja Käfer-Rohrbach die ZÜRS-Ergänzung. Von zentraler Bedeutung sei eine stärkere Prävention,
unter anderem durch Baustopps in Risikogebieten.

17 Jahre lang pumpten die Anleger mehr Geld in die offenen Immobilienfonds (OIF), als sie
daraus abzogen. Tempi passati: In den ersten beiden Monaten dieses Jahres flossen netto rund
500 Millionen Euro aus OIF ab, wie die Ratingagentur Scope vermeldet. Deren Analysten
rechnen mit noch stärkeren Entnahmen im weiteren Jahresverlauf, mit dem Höhepunkt im
dritten Quartal. Im Wesentlichen sei dafür die wieder attraktivere Konkurrenz durch
festverzinsliche Anlagen verantwortlich.
Für die Liquiditätssteuerung der OIF ergibt sich damit eine ungewohnte Herausforderung. Lange
Zeit bestand das Hauptziel darin, die Geldmittelquote nicht zu hoch steigen zu lassen. Nun muss
sichergestellt werden, dass jederzeit genug in der Kasse ist, um die Anleger auszahlen zu
können. Einstweilen scheint die Zahlungsfähigkeit nicht gefährdet zu sein: Im Schnitt weisen die
deutschen OIF eine Liquiditätsquote von 14,5 Prozent aus, gesetzlich gefordert sind 5 Prozent.
Dennoch schließt Scope nicht aus, dass es zu einzelnen Rücknahmeaussetzungen kommt. Zudem
könnten sich manche Fonds gezwungen sehen, Portfolioobjekte unter Zeitdruck und damit
potenziell zu suboptimalen Preisen zu veräußern.

Nach der weitgehenden Pleite der Signa Gruppe soll deren Luxusimmobiliensparte Signa Prime 
Selection nun von einem Treuhänder abgewickelt werden. Ursprünglich wollte sich das 
Unternehmen selbst sanieren, was bei den Gläubigern, die insgesamt 12,8 Milliarden Euro 
fordern, für Unmut gesorgt hatte. Das Immobilienportfolio inklusive des KaDeWe in Berlin und 
des unfertigen Elbtowers in Hamburg soll nun in drei bis fünf Jahren veräußert werden. So 
sollen noch mindestens 30 Prozent der Forderungen bedient werden können, was bei einem 
eiligen Notverkauf kaum zu erwarten wäre. Interessenten werden auch für den Weiterbetrieb der 
Warenhäuser von Galeria Karstadt Kaufhof gesucht.
Signa-Patriarch René Benko hat derweil Privatinsolvenz angemeldet. Der Zusammenbruch seines 
Immobilienimperiums hat sich zur größten Firmenpleite in der Geschichte Österreichs 
ausgewachsen. Ausschlaggebend war vor allem ein Mix aus gestiegenen Baukosten und hohen 
Zinsen. Im Raum steht aber auch der Verdacht der Geldwäsche, dem die Münchner 
Staatsanwaltschaft nachgeht.