Bis in den September hinein ist in Deutschland mit heftigen Regenfällen zu rechnen. Vor allem im Juli tritt statistisch häufig Starkregen auf, wie auch im vergangenen Jahr bei der Jahrhundert-Flutkatastrophe im Ahrtal. Die Versicherer empfehlen Immobilienbesitzern, jetzt das eigene Risiko zu prüfen und gegebenenfalls Vorkehrungen zu treffen.

Für eine Einschätzung der Mikrolage bieten sich die Online-Tools Naturgefahren-Check und Hochwasser-Check an. Letzterer wurde jüngst um das Starkregen-Risiko ergänzt. Neben der Risikoanalyse bieten die Tools auch Tipps für den präventiven Umgang mit der Gefährdung. „Viele Hausbesitzer sind sich der Bedrohung durch Naturgefahren nicht bewusst. Mit dem Hochwasser-Check erhalten sie nun auch Informationen, welche Maßnahmen je nach Gefährdung ergriffen werden sollten“, hebt Anja Käfer Rohrbach, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin des Versicherer-Gesamtverbands GDV, hervor. Eine wichtige Maßnahme bildet jedenfalls eine Naturgefahren- oder Elementarschadenversicherung, die Schäden durch Hochwasser, Starkregen oder Überschwemmung abdeckt. Erst rund die Hälfte des deutschen Immobilienbestands ist derart finanziell geschützt.

Viel beklagt ist die geringe Verbreitung von Wohngebäude-Policen mit Elementarschutz hierzulande, also mit dem Einschluss von Schäden durch Starkregen und Hochwasser. Lediglich 46 Prozent der deutschen Hausbesitzer waren bis vor Kurzem entsprechend versichert.

Allein im dritten Quartal aber kamen nun rund 400.000 neue Elementarschadenpolicen für Wohngebäude hinzu. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) geht davon aus, dass die Abdeckungsquote bis Ende des Jahres auf 50 Prozent klettern wird. Ein großer Schritt in die richtige Richtung, aber nach wie vor viel zu wenig, wie auch GDV-Geschäftsführer Jörg Asmussen hervorhebt: „Wir können es nicht hinnehmen, dass jedem zweiten Haus der wichtige Versicherungsschutz gegen Klimaschäden fehlt.“

Zum Rekordabsatz dürfte die Flutkatastrophe, die im Juli Teile von Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen heimsuchte, maßgeblich beigetragen haben. Klimaforscher prognostizieren, dass derartige Extremwetterereignisse in Zukunft häufiger auftreten werden.

Ein Anlageportfolio sollte bekanntlich breit diversifiziert sein, über Regionen ebenso wie über Assetklassen. Ob in diesem Sinne auch Nachrangdarlehen bei Privatanlegern eingeschlossen sein sollten, wird indes von so manchen Experten bezweifelt. Denn auch wenn die versprochenen Verzinsungen meist sehr verlockend erscheinen: Ihnen steht das Risiko eines Totalausfalls gegenüber.

Nachrangdarlehen sind vereinfacht gesagt Darlehen an Unternehmen, die auf diese Weise akute Liquiditätsengpässe überbrücken oder spezifische Projekte finanzieren. Gegenüber anderen Gläubigern stehen die Nachrangdarlehensgeber hintan, wenn es zur Unternehmenspleite kommt – für sie bleibt dann in aller Regel nichts mehr aus der Insolvenzmasse übrig. Laufen die Geschäfte andererseits gut, partizipieren Nachrangdarlehensgeber nicht von einem steigenden Unternehmenswert, sondern erhalten lediglich die Kreditzinsen. Vergleicht man solche Konditionen mit denen des Aktienbesitzes, erscheint dieser mit seinem Chancen-Risiko-Verhältnis deutlich förderlicher für gesunden Anlegerschlaf.

Kein anderer Metropolen-Immobilienmarkt weltweit ist derart überhitzt wie der in der Bankenstadt Frankfurt am Main. Zu diesem Schluss kommen Analysten von UBS Global Wealth Management, die Zahlen bis Mitte 2021 ausgewertet haben. In das Ergebnis fließen neben den Immobilienpreisen Fundamentalfaktoren wie Wirtschafts-, Einkommens- und Bevölkerungsentwicklung ein. Auch München gehört zu den fünf Metropolen weltweit mit dem höchsten Blasenrisiko, neben Toronto, Hongkong und Zürich. An diesen Standorten sei das „potenzielle Ausmaß einer Preiskorrektur“ am größten.

Im Durchschnitt der 25 analysierten Metropolen stiegen die Eigenheimpreise inflationsbereinigt zwischen Mitte 2020 und Mitte 2021 um 6 Prozent, so viel wie seit 7 Jahren nicht mehr. Neben den günstigen Finanzierungskonditionen führen die Studienautoren den Preissprung auch auf die Lockdown-bedingt gewachsene Bedeutung der eigenen vier Wände zurück. Zudem hätten höhere Sparquoten und die gut laufenden Börsen für zusätzliche Liquidität gesorgt.

Eine große Immobilienmaklerfirma ließ unter ihren mehr als 220 Maklern erheben, wie treffgenau Eigentümer den Wert ihrer Immobilien einschätzen. Ergebnis: 88 Prozent liegen daneben. Während 2 Prozent sich keine Einschätzung zutrauen, tippen nur 10 Prozent richtig (mit einer Toleranz von 5 Prozent zum realen Wert). Meistens, nämlich in 71 Prozent der Fälle, weichen Fehlannahmen nach oben von den tatsächlichen Marktwerten ab. 17 Prozent der Immobilienbesitzer überschätzen den Wert sogar um mehr als ein Fünftel.

Die Konfrontation mit der Marktrealität kann für Verkaufswillige nicht nur zu einer Enttäuschung führen und Pläne durchkreuzen, sondern den Veräußerungsprozess auch deutlich in die Länge ziehen. In derselben Umfrage gaben die Makler an, dass ein zu hoch angesetzter Preis mit Abstand den Hauptgrund für Verzögerungen beim Immobilienverkauf darstelle (73 Prozent). Weitere Gründe sind eine schlechte Qualität des Objekts (44 Prozent), eine veraltete Ausstattung und mangelnde Nachfrage vor Ort (jeweils 27 Prozent).

Wer wie Versicherer Vermögenswerte sicher erhalten und mehren will, steht angesichts der anhaltenden Nullzinsen vor einer wachsenden Herausforderung. Als Alternative zu festverzinslichen Anlagen gewinnen Sachwerte daher immer mehr an Beliebtheit. Vor allem Immobilien versprechen Wertsteigerung und stetigen Cashflow, auch wenn die Kaufpreise mittlerweile in vielen Lagen den Mieten weit enteilt sind.

Die ungebrochene Attraktivität des Betongolds spiegelt sich in der Investitionsstrategie der deutschen Versicherer wider, die zu den institutionellen Schwergewichten an den Anlagemärkten gehören. Laut einer EY-Umfrage unter 30 Versicherern bestehen deren Portfolios mittlerweile zu 11,5 Prozent aus Immobilien, ein Rekordwert. 63 Prozent der teilnehmenden Assekuranzen wollen ihre Immobilienquote künftig weiter erhöhen. Vor allem geschlossene Immobilienfonds sind bei ihnen beliebt. Im Zuge der Corona-Pandemie hat sich der Schwerpunkt zuletzt stärker von Logistik- auf Wohnobjekte verlagert, auf die im vergangenen Jahr 96 Prozent der Immobilieninvestitionen entfielen. 

Die Preise für Wohnimmobilien haben bekanntermaßen in vielen Teilen Deutschlands ein Niveau erreicht, das mit den zu erwartenden Mieteinnahmen erst nach mehreren Jahrzehnten gedeckt werden kann. Die konkrete Jahresanzahl – Vervielfältiger genannt – ist ein zentrales Kriterium bei einer Kaufentscheidung. In manchen Gegenden Deutschlands bekommt man Mietwohnungen für das Zwölffache der Jahresnettokaltmiete (Sachsen-Anhalt), in anderen muss man das 75-Fache (Nordfriesland) berappen. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Wertentwicklung einer Immobilie, die erheblich zur Gesamtrendite eines Investments beitragen kann.

Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut hat Kaufpreisniveaus, Vervielfältiger und zu erwartende Wertsteigerung in allen Kreisen und kreisfreien Städten unter die Lupe genommen. Die besten Investitionschancen gibt es demzufolge in Teilen Niedersachsens (Landkreise Gifhorn, Grafschaft Bentheim, Lüneburg, Osnabrück, Rotenburg/Wümme) und Schleswig-Holsteins (Herzogtum Lauenburg) sowie in einigen Kreisen in Hessen (Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Offenbach), Rheinland-Pfalz (Alzey-Worms, Südliche Weinstraße, Bad Dürkheim), Baden-Württemberg (Waldshut, Tuttlingen) und Bayern (Straubing-Bogen). Die Analysten verweisen allerdings auf Regulierungsrisiken infolge der Bundestagswahl, da die steigenden Mieten weit oben auf der politischen Aufgabenliste der neuen Regierung stehen dürften. 

Für offene Immobilienfonds (OIFs) sind die pandemiebedingten Einschränkungen besonders brisant, denn viele haben in den stark betroffenen Segmenten Büro, Einzelhandel und Hotels ihre Schwerpunkte. Reihenweise kam und kommt es daher zu Mietausfällen und -anpassungen.

Mit einer durchschnittlichen Rendite von 1,5 Prozent konnten OIFs dennoch das vergangene Jahr mit einem „blauen Auge“ abschließen. Die Marktexperten der Analysehäuser Scope und FondsConsult halten in diesem Jahr maximal 2,0 Prozent für realistisch – sofern die fortschreitende Impfkampagne und abnehmende Inzidenzzahlen für weitreichende Öffnungen in der zweiten Jahreshälfte sorgen.

Damit würden die Jahresrenditen bereits wieder den üblichen Korridor erreichen, denn sie schwanken bei OIFs in der Regel zwischen 2 und 3 Prozent. Das ist zwar überschaubar, doch die Fonds reklamieren dafür eine außergewöhnliche Sicherheit vor Verlusten für sich. Tatsächlich rutschte 2020 nur ein einziger der größeren OIFs ins Minus, nachdem zwei Hotels in den USA geschlossen werden mussten. Auch hier blieb der Verlust mit –1 Prozent jedoch im Rahmen.

Aus heutiger Sicht schier unglaublich: Noch vor 15 Jahren stand in Berlin fast jede 20. Wohnung leer. Infolge des stattlichen Zuzugs ist die Leerstandsquote mittlerweile auf deutlich unter 1 Prozent gefallen. In anderen deutschen Metropolen zeigt die Kurve ebenfalls nach unten, wenn auch von geringerem Niveau aus, wie eine Studie des Marktforschungsinstituts empirica zeigt.

So wies Frankfurt am Main noch Mitte der Nuller-Jahre über 3 Prozent Leerstand bei Wohnungen aus, heute sind es gerade mal 0,2 Prozent. Den gleichen Tiefstwert vermeldet München, wo die Leerstandsquote allerdings in diesem Jahrhundert ebenso wie in Hamburg (heute: 0,5 Prozent) kaum über die 2-Prozent-Marke gestiegen ist.

Der bundesweite Schnitt liegt bei 2,8 Prozent. Am wenigsten Wohnraumnachfrage gibt es offenbar in Pirmasens (9,3 Prozent Leerstand) und Chemnitz (8,4 Prozent). Als leer stehend gilt eine Wohnung, wenn sie unmittelbar oder, sofern noch Mängel behoben werden müssen, mittelfristig dem Markt zur Verfügung steht, also „marktaktiv“ ist.

Noch wohnt es sich rund um die großen Metropolen deutlich günstiger als in diesen selbst. Im Umland von Berlin, Hamburg, München, Köln und Stuttgart zahlt man im Durchschnitt weniger als halb so viel für Wohnraum wie innerhalb der jeweiligen Stadtgrenzen. Doch die Schere schließt sich immer weiter, insbesondere in den letzten drei Jahren, wie eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft festgestellt hat. Über lange Jahre zogen die Preise in den sieben größten deutschen Städten stärker an als bundesweit. Nun hat sich diese Entwicklung jedoch umgekehrt: Im dritten Quartal 2020 blieb das Preiswachstum auf Jahressicht in den Top-7-Metropolen mit 3,8 Prozent deutlich hinter dem Bundesdurchschnitt von 7,1 Prozent zurück.

Die Gründe liegen vor allem im knappen Angebot und den daraus resultierenden hohen Preisen in den Großstädten. Viele Interessenten nehmen lieber längere Pendlerwege in Kauf, um sich mehr Wohnraum leisten zu können – was durch den Homeoffice-Trend noch einmal verstärkt werden dürfte. In Pandemiezeiten könnten auch die Enge und Gedrängtheit und das dadurch höhere Infektionsrisiko in den Großstädten den Trend nach „janz weit draußen“ zusätzlich angeheizt haben.