Um rund ein Viertel haben die Preise für Eigentumswohnungen im Saarland in den letzten zwölf Monaten zugelegt. Damit holt das kleinste Flächenbundesland eine Entwicklung nach, die andernorts bereits zu einem grenzwertigen Preisniveau geführt hat – in Metropolen wie Hamburg und München können sich Normalbürger kaum noch Immobilieneigentum leisten. Dort ist denn auch ein gewisser Sättigungseffekt feststellbar: In Hamburg standen auf Jahressicht zuletzt 5 Prozent Preiswachstum für Wohnungen und 2 Prozent für Häuser zu Buche. Auch in München scheint es nur noch wenig Luft nach oben zu geben: Hier sind Wohnungen nun nicht mehr dreimal so teuer wie im Saarland, sondern „nur“ noch doppelt so teuer.

Die Bundeshauptstadt weist dagegen weiterhin eine steile Preissteigerungskurve auf: Wohnungen kosten in Berlin rund 17 Prozent mehr als vor Jahresfrist. Etwas flacher fällt die Kurve mit 7 Prozent bei den Häusern aus. Diese sind mit durchschnittlich einer halben Million Euro allerdings auch schon bei einem hohen Preisniveau angelangt.

Während die Kapitalmärkte ebenso wie die Realwirtschaft wegen der Corona-Pandemie ungekannte Turbulenzen durchlaufen, erfreuen sich offene Immobilienfonds (OIF) bisher großer Stabilität. Ihre Anleger ziehen laut einem Bericht der Berliner Ratingagentur Scope bislang – anders als Aktieninvestoren – keine Gelder ab. Vielmehr konnten zahlreiche Fonds bis Mitte März sogar noch Netto-Mittelzuflüsse vermelden. Lediglich deren geringere Höhe lässt auf eine Krisensituation schließen.

Der Hauptgrund für diese Stabilität dürfte in der Mindesthaltedauer liegen, die 2013 eingeführt wurde. Seitdem müssen OIF-Anteile für mindestens zwei Jahre gehalten werden, hinzu kommt eine Rückgabefrist von einem Jahr. Außerdem dürfte die geringe OIF-Volatilität zur Beruhigung der Anleger beitragen. Die Liquiditätsquote der deutschen OIF liegt aktuell im Schnitt bei rund 20 Prozent. Trotz dieser gut gefüllten „Kriegskassen“ gehen die Scope-Analysten davon aus, dass sich die Fondsmanager in der kommenden Zeit mit größeren Transaktionen zurückhalten werden.

Um knapp 9 Prozent verteuerten sich Büros zwischen September 2018 und September 2019, wie der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) mitteilt. Das gesamte Gewerbesegment legte um rund 6 Prozent zu, stärker als Wohnimmobilien. Auch in den drei Jahren zuvor wurde diese Wachstumsmarge erreicht.

Seit 2008 befindet sich der gewerbliche Immobilienmarkt damit in einem fortdauernden Aufschwung, dem längsten seit der Wiedervereinigung. Die jüngste Konjunkturdelle scheint daran wenig zu ändern, wie der Leiter der VDP-Marktforschung, Franz Eilers, mit Blick auf die Boomsparte Büros feststellte: „Der Büromarkt wird unverändert von einer hohen Flächennachfrage bestimmt, die anscheinend auch nicht durch die schwache Konjunktur gebremst wird.“ Diese Marktverhältnisse führen zu steigenden Neuvertragsmieten, bei Büros betrug der Zuwachs zuletzt knapp 7 Prozent auf Jahressicht.

Anleger können über offene und geschlossene Immobilienfonds mit dabei sein. Zwar fallen die Renditen üblicherweise nicht so üppig aus wie die Wachstumsraten im Gewerbesegment. Doch laut den Marktanalysten von CBRE Research sind für Fondsinvestoren in den deutschen Top-7-Städten rund 3 Prozent p. a. drin.

Nach dem jahrelangen Run auf Immobilien sind vor allem kleinere und mittlere Objekte und Projekte mittlerweile Mangelware. Zum Verkauf stehende Immobilien finden sich am ehesten noch im Mehrfamilienhaus- und im Gewerbebereich. Die nötigen Investitionssummen würden die meisten Privatanleger allerdings überfordern. Um dennoch an solchen Objekten und Projekten partizipieren zu können, bieten sich „Club-Deals“ an, die sich wachsender Beliebtheit erfreuen. Dabei bündeln mehrere Anleger ihre Kräfte und stemmen damit Großvorhaben, die sonst nur institutionellen Investoren vorbehalten blieben. Neben Großimmobilien kommen dafür beispielsweise auch Solarparks und andere Kraftwerke infrage.
Da man in einem solchen „Club“ prinzipiell für längere Zeit gebunden bleibt und alle mitreden dürfen, ist es wichtig, sich die Partner sorgfältig auszusuchen. Ihre Interessen sollten gleichgerichtet sein, damit das Co-Investment nicht im Streit und mit Verlusten endet. Zu vermeiden ist zudem, dass die Investorengruppe unter das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) fällt, denn das kann teuer werden. Die Poolvertragsgestaltung sollte in jedem Fall Profis übertragen werden, hier lauern nämlich einige Fallstricke.

Gut für Immobilienbesitzer, schlecht für Kaufinteressenten und Mieter: Wie das Statistische Bundesamt bekannt gab, findet die Preisrallye auf den deutschen Immobilienmärkten einstweilen kein Ende. In den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt/Main, Stuttgart und Düsseldorf) wurde zuletzt auf Jahressicht ein Preisanstieg von 10 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern und von 8,6 Prozent bei Eigentumswohnungen verzeichnet. In den weiteren Großstädten lag die Preissteigerung bei 7,1 bzw. 7,0 Prozent.
Teurer wird es aber auch abseits der urbanen Zentren: Um 4,2 Prozent legten die Wohnimmobilienpreise in ländlichen Gegenden mit geringer Bevölkerungsdichte zu. Daran dürften die günstigen Finanzierungskonditionen großen Anteil haben, die den Kreis möglicher Käufer verbreitern. So gibt es bei guter Bonität mittlerweile schon Immobilienkredite für 0,5 Prozent, Tendenz weiter sinkend. Im bundesweiten Durchschnitt verteuerten sich Behausungen um 5,2 Prozent. Eine Blasengefahr sehen die meisten Experten aber weiterhin nicht.

Offene Immobilienfonds konnten im ersten Quartal dieses Jahres circa drei Milliarden Euro an Anlegergeldern einsammeln. Damit ließen sie Aktienfonds weit hinter sich, die auf rund 1,4 Milliarden Euro kamen. Ein Minus von satten fünf Milliarden Euro gab es sogar bei Renten- und Geldmarktfonds, wie der Fondsverband BVI mitteilte.

Das viele Geld in „Betongold“ umzusetzen, fällt den Immobilienfondsmanagern angesichts der hohen Kaufpreise allerdings zunehmend schwerer. Immerhin flossen ihnen in den letzten Jahren bereits jeweils fünf bis sechs Milliarden Euro an frischen Geldern zu, die angelegt sein wollten. Die Ratingagentur Scope hat kürzlich in einer Studie festgestellt, dass die Risiken der Immobilienfonds tendenziell gestiegen, die Renditen hingegen gesunken sind. Scope-Analystin Sonja Knorr betont jedoch: „Trotz aller Risiken bleibt der offene Immobilienfonds ein sicherheitsorientiertes Anlageprodukt.“ Auch die Anbieter selbst blicken in der Mehrheit optimistisch in die Zukunft. Zuletzt lagen die Renditen der Fonds laut Scope durchschnittlich bei etwa 3 Prozent p. a.

Die Nachfrage nach Immobilieninvestments ist ungebrochen, wie sich im Mittelzufluss offener Immobilienfonds (OIF) im Jahr 2018 widerspiegelt: Mit rund 6,6 Milliarden Euro pumpten die Anleger eine ähnlich beeindruckende Summe in deutsche OIF wie im Vorjahr. Angesichts der erhitzten Immobilienmärkte fällt es den Fondsmanagern allerdings nicht leicht, für das ganze Geld auch lukrative Investitionsmöglichkeiten zu finden. Als Folge daraus steigt die Liquiditätsquote der Fonds. Das brachliegende und daher praktisch unverzinste Kapital verwässert aber die Gesamtrendite, was den Anlegern nicht schmecken kann.

Wie viel Liquidität vertretbar und gut ist, hat das auf das Segment spezialisierte Berliner Analysehaus Scope errechnet. Die Regel „Je weniger, desto besser“ lässt sich hier nicht anwenden, denn zum einen müssen Mittel für Kaufgelegenheiten vorhanden sein, zum anderen kann es immer passieren, dass Anleger nennenswert Gelder abziehen. Liegt dann zu wenig Liquidität vor, droht eine Schließung des Fonds. Die Scope-Analysten differenzieren zwischen vor und nach Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) 2013 aufgelegten Fonds. Die älteren brauchen mehr Liquidität, da nach damals geltendem Recht höhere kurzfristige Mittelabflüsse möglich sind. 15 bis 20 Prozent halten die Studienautoren für günstig. Bei jüngeren Fonds lassen sich die Mittelabflüsse besser voraussehen, deshalb seien hier 5 bis 10 Prozent angemessen.

Die schwelenden weltwirtschaftlichen Unsicherheiten – von Handelskonflikten über Brexit bis hin zu Schuldenkrisen – bereiten den internationalen Investoren zunehmend Sorgen. Auch die beträchtlichen Schwankungen der letzten Zeit an den Finanzmärkten tragen dazu bei. Viele Anleger flüchten sich daher in deutsche Staatsanleihen. Deren Rendite sinkt entsprechend, im März bei zehnjähriger Laufzeit wieder einmal bis in den Negativbereich.

Da sich auch die Konditionen für Immobilienfinanzierungen daran orientieren, ist Baugeld derzeit so günstig zu bekommen wie selten zuvor in der Geschichte der Bundesrepublik. Für 5-jährige Darlehen werden aktuell unter optimalen Bedingungen weniger als 0,8 Prozent verlangt, für 10-jährige unter 1,0 und für 15-jährige häufig weniger als 1,5 Prozent. Gute Zeiten also, um eine Anschlussfinanzierung abzuschließen oder einen neuen Immobilienkredit aufzunehmen. Um die attraktivsten Konditionen am Markt zu erhalten, lohnt sich eine professionelle Finanzierungsberatung – automatische Online-Vergleichsprogramme haben oft nennenswerte Lücken.

Zwischen Ende 2017 und Ende 2018 legten die Immobilienpreise in den deutschen Großstädten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt/Main, Stuttgart und Düsseldorf erneut kräftig zu. Spitzenreiter ist Berlin, wo in Neukölln 20, in Kreuzberg und im Wedding 17 Prozent Preissteigerung zu Buche standen (Referenzobjekt ist eine 80-Quadratmeter-Neubauwohnung mit drei Zimmern). Die höchsten Berliner Preise werden nach wie vor im Bezirk Mitte mit durchschnittlich 7.256 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

In München fiel die Steigerung zwar nicht so hoch aus, jedoch gilt hier bereits ein ganz anderes Preisniveau: 12.194 Euro Quadratmeterpreis in Maxvorstadt bedeuten einen Anstieg um gut 12 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch in Schwabing-West und in Lehel liegen die Preise jenseits der 12.000-Euro-Grenze (plus 12 bzw. 10 Prozent). Zweistellige Preissteigerungsraten wurden ebenfalls in den weiteren Top-7-Metropolen verzeichnet, in der Frankfurter Altstadt über 18 Prozent.

Mehr und mehr schlägt die Immobilienknappheit in den Großstädten auch auf deren Umland durch. So stiegen die Preise in den Landkreisen um München zuletzt zum Teil um mehr als 10 Prozent p. a. Im Landkreis Segeberg im Hamburger Einzugsgebiet verteuerten sich Neubau-Einfamilienhäuser um 9,7 Prozent. Auf über 17 Prozent Preiszuwachs kommt Fellbach bei Stuttgart.

Wer als Hausbesitzer (oder von diesem beauftragter Mieter) seinen Verkehrssicherungspflichten nicht hinreichend nachkommt, riskiert den Schutz der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. Im Winter müssen insbesondere Gehwege und Zufahrten schnee- und eisfrei gehalten sowie bedrohliche Eiszapfen, etwa an Regenrinnen und Dachkanten, entfernt werden. Wird ein Dritter durch eine Dachlawine geschädigt, springt die Versicherung in der Regel ein (bei selbst bewohnten Einfamilienhäusern übernimmt meist die Privathaftpflichtpolice den Schaden). Wer Passanten per Schild vor Lawinengefahr warnt, hebt damit übrigens seine Haftung als Hausbesitzer nicht auf.

Gebäudeschäden durch Schneedruck können mit einer Wohngebäudeversicherung abgesichert werden. Diese muss dafür allerdings einen Elementarschutz beinhalten. Auf einen solchen sollte auch in der Hausratversicherung nicht verzichtet werden, wenn Schneedruck oder Lawinen drohen. Denn oftmals kommen nicht nur das Gebäude und fest verbaute Bestandteile, sondern auch hochwertige Geräte oder Möbel zu Schaden.